內(nèi)蒙某家政服務(wù)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)中心及養(yǎng)老服務(wù)平臺建設(shè)項目可行性研究報告案例
內(nèi)蒙某家政服務(wù)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)中心及養(yǎng)老服務(wù)平臺建設(shè)項目可行性研究報告案例，項目總投資1440.64萬元，其中建設(shè)投資為1252.37萬元，占投資總額的86.93%；流動資金為188.27萬元，占投資總額的13.07%。項目投資所需資金的30%由當(dāng)?shù)卮龠M內(nèi)貿(mào)流通服務(wù)業(yè)發(fā)展專項資金解決，70%由企業(yè)自籌。
第一章 項目總論
第一節(jié) 項目基本情況
項目名稱
內(nèi)蒙某家政服務(wù)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)中心及養(yǎng)老服務(wù)平臺建設(shè)項目
項目性質(zhì)
新建
占地規(guī)模及建筑面積
項目用地主要通過租賃方式解決，總共租賃面積6300平方米。
項目投資總額及來源
本項目總投資1440.64萬元，其中建設(shè)投資為1252.37萬元，占投資總額的86.93%；流動資金為188.27萬元，占投資總額的13.07%。項目投資所需資金的30%由當(dāng)?shù)卮龠M內(nèi)貿(mào)流通服務(wù)業(yè)發(fā)展專項資金解決，70%由企業(yè)自籌。
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第二節(jié) 可行性研究報告的編制依據(jù)、原則和工作范圍
一、編制依據(jù)
二、編制原則
三、項目主要研究內(nèi)容
第三節(jié) 項目可行性研究結(jié)論
一、經(jīng)濟效益
二、社會效益
三、項目總體評價
第二章 項目建設(shè)單位概況
第一節(jié) 項目建設(shè)單位概況
第二節(jié) 項目管理能力分析
第三章 項目建設(shè)環(huán)境分析
第一節(jié) 行業(yè)概述
一、家政服務(wù)的含義
家政是指家庭事務(wù)的管理。“政”是指行政與管理，它包含有三個內(nèi)容：一是規(guī)劃與決策，二是領(lǐng)導(dǎo)、指揮、協(xié)調(diào)和控制，三是參考、監(jiān)督與評議。
家政是指在家庭這個小群體中，與全體或部分家庭成員生活有關(guān)的事情，它帶有一種“公事”的意味，另外還含有“要事”的意思。在實踐中，它要求我們把主要的注意力放在大事和要事上面，也就是首先抓好事關(guān)全局的重要事情。當(dāng)然，大事和小事是互相聯(lián)系的，對小事也不可忽視。
家政指家庭生活辦事的規(guī)則或者行為準則。家庭生活中需要有一些關(guān)于行為和關(guān)系的規(guī)定，有的寫成條文，有的經(jīng)過協(xié)商形成口頭協(xié)定，有的在長期共同生活中成為不成文的習(xí)慣規(guī)則。這些規(guī)則有綜合的，也有單項的，如對學(xué)習(xí)和娛樂，常常需要作特別的規(guī)定。
家政還指家庭生活中實用知識與技能、技巧。家庭事務(wù)是很具體、很實際的，人們的修養(yǎng)、認識、管理都要與日常行為結(jié)合起來才能表明其意圖，實現(xiàn)其愿望。
總之，家政是家庭中對有關(guān)各個家庭成員的各項事務(wù)進行科學(xué)認識、科學(xué)管理與實際操作，以利于家庭生活的安寧、舒適，確保家庭關(guān)系的和諧、親密，以及家庭成員的全面發(fā)展。
二、家政服務(wù)企業(yè)類型
從家政服務(wù)組織的運營模式方面分析，目前在中國家政服務(wù)企業(yè)中主要以下述三類為主：
1、中介型家政服務(wù)組織
中介型家政服務(wù)組織是新中國成立后出現(xiàn)最早的家政服務(wù)組織運作模式。產(chǎn)生于80年代初期，始創(chuàng)者為北京市婦聯(lián)所屬的北京三八家務(wù)服務(wù)中心，它開創(chuàng)了新中國成立以來家政服務(wù)組織化運作的先河；在此若干年后勞動力成為商品，獲得了社會的認可，進入了市場化道路，一些地方政府部門才開始制定有關(guān)行業(yè)法規(guī)，使它的存在和發(fā)展在理論上得到認可，在政策上方有了逐步健全的法規(guī)。
中介型家政服務(wù)組織具有規(guī)模大、場地大、投入大的特點，其運營、發(fā)展是民營機構(gòu)和社會團體難以實現(xiàn)的；該組織運營模式能夠獲得較豐富的社會效益，但在經(jīng)濟收益方面卻見效甚微。此組織運營模式較為適合以政府為投資背景的公益性項目，百姓的認同度會比較高。
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第二節(jié) 家政行業(yè)分析
一、國外家政行業(yè)現(xiàn)狀
二、我國家政行業(yè)概況
1、行業(yè)服務(wù)需求量大
目前中國存在巨大的家政就業(yè)市場，據(jù)調(diào)查資料數(shù)據(jù)顯示，上海550多萬戶家庭數(shù)量中已經(jīng)購買家政服務(wù)的家庭數(shù)目僅占10%左右；在北京，“空巢”家庭約占家庭總數(shù)的1/3，這些家庭急需家政服務(wù)；大量上班族家庭也需要各種家政服務(wù)，但是得到滿足的需求僅約10%。由此可見我國家政行業(yè)市場需求量大，而供給明顯不足，存在著巨大的發(fā)展前景。
調(diào)查表明，我國目前有家政需求的居民家庭占家庭總量的64%。對家政服務(wù)需求最迫切的是離退休老人家庭，約占整個需求量的38%；其次是嬰幼兒家庭和月穩(wěn)定收入約在4000元以上的雙職工家庭，約占需求總量的45%。調(diào)查顯示，城市發(fā)展程度和家政服務(wù)需求成正比；城市文明程度和家政規(guī)范程度成正比。目前，我國家政服務(wù)的需求量呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面。
三、我國家政行業(yè)未來發(fā)展前景
四、我國家政服務(wù)市場相關(guān)調(diào)查
1、2012年全國家庭服務(wù)行業(yè)市場總值為8366.73億元。以下是全國一二三線城市家政市場行情數(shù)據(jù)相關(guān)圖表：
從全國一二三線城市保姆、育兒嫂、月嫂市場行情數(shù)據(jù)可以看出，全國保姆、育兒嫂、月嫂等行業(yè)工種中，育兒嫂和月嫂收入水平較高，這除了與育兒嫂和月嫂對知識技能方面要求較高的因素有關(guān)外，還有服務(wù)時間及服務(wù)的時間飽和度有關(guān)系。
家庭服務(wù)中，保姆，特別是月嫂、育兒嫂、陪護等都是知識技能要求較高的職業(yè)。只有加強行業(yè)知識技能培訓(xùn)，提升了服務(wù)人員的整體素質(zhì)，服務(wù)人員的收入才能有不斷提高。
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第三節(jié) 項目宏觀環(huán)境分析
一、政治法律環(huán)境分析
二、經(jīng)濟環(huán)境分析
三、文化環(huán)境分析
四、項目SWOT分析
第四章 項目建設(shè)背景及必要性
第一節(jié) 項目建設(shè)背景
一、社會背景
家政服務(wù)是當(dāng)前市場經(jīng)濟條件下的一項新興行業(yè)，是家務(wù)勞動市場化的產(chǎn)物。近年來，隨著我國經(jīng)濟社會的迅猛發(fā)展，城市居民生活水平的日益提高，家務(wù)勞動市場化的步伐愈益加快，社會對家政服務(wù)的需求也不斷擴大。
隨著居民對家政服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量要求的不斷提高，如今的家政服務(wù)已延伸到群眾日常生活的方方面面，涉及20多個領(lǐng)域200多個服務(wù)項目。家政服務(wù)是雇主將部分家庭事務(wù)中的瑣碎、繁雜或帶有一定技術(shù)性的工作指定給專業(yè)人士來代為完成的服務(wù)。這是一項“雙贏”工程，一方面，它為廣大家庭提供了保姆、護理、保潔、維修、家教、家庭管理等方面的服務(wù)體系，因而把家庭的主人從瑣碎、繁雜家務(wù)中解放出來，去從事他們愿意做的、想做的事情上來；另一方面，它是一種商業(yè)，可以解決就業(yè)，提供工作機會，給人們帶來利益。隨著經(jīng)濟全球化的發(fā)展，社會對家政人員的要求不斷提高，人與人之間的距離變得越來越近，傳統(tǒng)的家政行業(yè)勢必會從簡單的保姆走向高端的涉外服務(wù)領(lǐng)域。不同層次服務(wù)的多元化、專業(yè)化，給家政服務(wù)業(yè)帶來廣闊的發(fā)展空間，越來越受到市場的追捧。
基于對烏海市家政服務(wù)行業(yè)規(guī)模小、經(jīng)營單一、管理差、競爭力弱、供需銜接不暢的不足現(xiàn)狀，以及新興多元化家政服務(wù)企業(yè)在國內(nèi)家政服務(wù)行業(yè)市場的良好發(fā)展?jié)摿Φ纫蛩乜紤]，建立一個具有國內(nèi)外最完善家政網(wǎng)絡(luò)中心，是十分必要的，這為本項目的健康快速發(fā)展提供了有力保障。
二、政策背景
1、《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年(2011—2015年)規(guī)劃綱要》
我國《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年(2011—2015年)規(guī)劃綱要》第四篇“營造環(huán)境，推動服務(wù)業(yè)大發(fā)展”和第八篇“改善民生，建立健全基本公共服務(wù)體系”中明確指明鼓勵發(fā)展家庭服務(wù)業(yè)和積極發(fā)展社會福利事業(yè)。
本項目擬建立的綜合性家政服務(wù)項目，作為養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)及社會福利機構(gòu)的組成部分，屬于社會福利事業(yè)。項目建設(shè)著力培育一批市場需求大、地方特色強的成長型家政服務(wù)企業(yè)，以租賃、裝修和改建房屋等形式，搞好培訓(xùn)實操教室、保潔設(shè)備、烹飪設(shè)備等服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，形成以普通家政為基礎(chǔ)，高級家政、大型保潔為特色的多元化經(jīng)營的大型連鎖性公司。
因此，本項目的建立符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年(2011—2015年)規(guī)劃綱要》相關(guān)內(nèi)容，是切實可行的建設(shè)方案。
三、市場背景
第二節(jié) 項目建設(shè)必要性
一、項目建設(shè)是構(gòu)建和諧社會的重要部分
家政業(yè)的發(fā)展有助于農(nóng)村的城市化。我國的農(nóng)業(yè)人口占全國總?cè)丝诮?0%，而發(fā)達國家農(nóng)業(yè)人口的比例都少于10%。現(xiàn)在我們要全面建設(shè)小康社會，必須逐步實現(xiàn)工業(yè)化、城市化、現(xiàn)代化。城市化的核心就是要讓傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)人口向第二、第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。許多家政服務(wù)人員在眾多城市家庭中，用辛勤的汗水奉獻優(yōu)質(zhì)家政服務(wù)的同時，也學(xué)到了文化知識和服務(wù)技能，從一個簡單的“鄉(xiāng)下人”變成了具備一定就業(yè)技能的“城市人”。
……
第五章 項目建設(shè)地情況
第一節(jié) 項目建設(shè)地
一、建設(shè)地簡介
二、經(jīng)濟概況
三、資源情況
四、氣候特點
五、交通配套
第二節(jié) 小結(jié)
第六章 項目建設(shè)方案
第一節(jié) 家政服務(wù)網(wǎng)絡(luò)中心實施方式
一、總體需求
公共服務(wù)：面向全社會吸收家政服務(wù)企業(yè)加盟，負責(zé)對加盟企業(yè)基本資質(zhì)進行審查、服務(wù)標準進行規(guī)范、服務(wù)人員進行培訓(xùn)、服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督評價。
信息對接：接收并記錄市民電話、短信、網(wǎng)上訂單等需求信息，答復(fù)并聯(lián)系加盟企業(yè)提供服務(wù)，對服務(wù)結(jié)果進行回訪。
運營管理：接納加盟企業(yè)和志愿者申請，評估加盟企業(yè)和志愿者的服務(wù)數(shù)量和質(zhì)量；采集服務(wù)信息；組織做好人員培訓(xùn)、管理講座等相關(guān)支持工作。
系統(tǒng)維護：負責(zé)網(wǎng)絡(luò)中心的日常運行維護，負責(zé)中心的數(shù)據(jù)庫服務(wù)器、Web服務(wù)器及郵件服務(wù)器的管理，中心網(wǎng)站的管理和維護，中心網(wǎng)站部分內(nèi)容的制作。
質(zhì)量保障：對網(wǎng)絡(luò)中心、加盟企業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督檢查，處理因服務(wù)質(zhì)量和價格等引起的糾紛。
二、實施主體方案
第二節(jié) 配套養(yǎng)老服務(wù)平臺建設(shè)方案
項目擬結(jié)合當(dāng)前市場家政服務(wù)市場需求，建設(shè)功能齊全、服務(wù)設(shè)施配套、技術(shù)服務(wù)水平一流的國際化綜合性家政服務(wù)社區(qū)。
1、健康養(yǎng)老服務(wù)中心
提倡尊重中老年人個性化需求，提供優(yōu)雅的生活品質(zhì)。堅持以“以人為本、慈善為懷”為指導(dǎo)思想，以“人性關(guān)愛、人情關(guān)懷、人文關(guān)愛”為服務(wù)理念，以養(yǎng)老、體檢、保健、治療、康復(fù)、療養(yǎng)等全方位人性化服務(wù)為主要依托，以“老有所養(yǎng)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”為服務(wù)宗旨，以科學(xué)化、規(guī)范化、現(xiàn)代化的管理手段和個性化、溫馨化、特色化的服務(wù)方式。
我們將對居家養(yǎng)老工作有一個統(tǒng)一的管理，建立臺帳。一是老年人基本信息臺賬，對老年人按照年齡、身體狀況和經(jīng)濟狀況分類下設(shè)三個子信息庫。二是志愿者信息臺賬。包含黨員、大學(xué)生、醫(yī)療、法律、文體五大類志愿者信息庫。三是助老機構(gòu)信息臺賬。包含助老人員信息，服務(wù)單位信息等。
市場定位：中高端低齡健康老人；
服務(wù)定位：全天候24小時個性化服務(wù)，營造科學(xué)、人性化的環(huán)境。
……
第三節(jié) 主要設(shè)備
第七章 環(huán)境保護
第一節(jié) 執(zhí)行標準及排放標準
第二節(jié) 生態(tài)環(huán)境保護措施
一、施工期環(huán)境防護措施
二、運行期環(huán)境防護措施
三、環(huán)境管理
四、環(huán)境影響評價及建議
第八章 勞動保護與消防
第一節(jié) 勞動保護
一、勞動保護
二、防火、防盜措施
第二節(jié) 消防
一、設(shè)計采用的消防標準
二、消防工作的原則
三、給水消防
四、電氣消防
第九章 節(jié)能方案分析
第一節(jié) 節(jié)能的必要性
第二節(jié) 能耗分析
第三節(jié) 節(jié)電措施
第四節(jié) 節(jié)水措施
第十章 建設(shè)期限和實施的進度安排
第一節(jié) 項目規(guī)劃
第二節(jié) 項目的開發(fā)建設(shè)
第十一章 項目組織組織管理與運行
第一節(jié) 項目組織管理
第二節(jié) 項目建設(shè)后期及建成后運行管理
第十二章 投資估算和資金籌措
第一節(jié) 項目資金估算范圍及其依據(jù)
第二節(jié) 建設(shè)投資估算
一、建設(shè)投資細分項目估算
建設(shè)投資包括固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期利息、預(yù)備費三大部分。固定資產(chǎn)投資包括租賃及裝修工程費、設(shè)備購置與安裝費、工程建設(shè)其他費用。本項目中各細分科目具體估算如下：
1、租賃及裝修工程費用
本項目租賃及裝修工程費用合計為650萬元。
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二、建設(shè)投資總額估算
通過對每個細分項目逐個計算，得出本項目建設(shè)投資總額為1252.37萬元。
第三節(jié) 流動資金估算
第四節(jié) 資金籌措
第十三章 財務(wù)效益、經(jīng)濟效益評價
第一節(jié) 財務(wù)評價
一、評價依據(jù)
二、營業(yè)收入及稅金測算
1、營業(yè)收入
本項目主要營業(yè)收入包括健康養(yǎng)老服務(wù)收入、綜合維修服務(wù)收入以及其他收入。其中項目達產(chǎn)之后，預(yù)計健康養(yǎng)老服務(wù)收入為2000萬元/年，綜合維修服務(wù)收入為1500萬元/年，其他收入為500萬元/年。
綜上，本項目達產(chǎn)后年營業(yè)收入合計為4000萬元。
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三、成本費用測算
四、利潤測算
1、利潤總額
利潤總額是企業(yè)在營業(yè)收入中扣除成本消耗及營業(yè)稅及其附加之后的剩余，即通常所說的盈利。利潤總額是衡量企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的十分重要的經(jīng)濟指標。本項目實施后運營期年利潤總額為635.89萬元。
……
第二節(jié) 項目投資未來的現(xiàn)金流量預(yù)測
一、預(yù)測基礎(chǔ)
二、項目現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值NPV
三、項目內(nèi)部收益率IRR
項目內(nèi)部收益率是指項目現(xiàn)金流入現(xiàn)值總額與現(xiàn)金流出現(xiàn)值總額相等、凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率，是項目投資可望達到的報酬率。
根據(jù)計算，本項目所得稅前的內(nèi)部收益率為41.42%，所得稅后的內(nèi)部收益率為33.22%。二者數(shù)值均遠遠大于基準收益率10%，這說明該項目是可行的。
四、投資回收期PT
五、投資利潤率
第三節(jié) 盈虧平衡分析
第四節(jié) 可能影響項目盈利能力連續(xù)性和穩(wěn)定性的主要因素
第十四章 項目風(fēng)險分析及規(guī)避建議
第一節(jié) 工期風(fēng)險及防范
第二節(jié) 工程質(zhì)量風(fēng)險及防范
第三節(jié) 經(jīng)營風(fēng)險及防范
慮項目經(jīng)營功能定位和市場因素等，未來的經(jīng)營存在許多不確定因素，經(jīng)營是有風(fēng)險的。
一、經(jīng)營風(fēng)險類別
項目在未來的經(jīng)營期內(nèi)，因存在稅收政策、市場、經(jīng)營、財務(wù)等諸多方面的不確定性因素，項目未來的經(jīng)營存在風(fēng)險是必然的。項目經(jīng)營所面臨的風(fēng)險主要有：
1、政策風(fēng)險
項目未來的經(jīng)營狀況將受到政府政策導(dǎo)向、發(fā)展規(guī)劃等因素的影響，由于可能的政策調(diào)整，對于預(yù)期的消費能力和整個行業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生明顯影響，造成整個行業(yè)的經(jīng)營狀況發(fā)生變化。
2、市場風(fēng)險
有市場就必然存在競爭，競爭對手的多寡，對手實力的強弱，都會對項目的經(jīng)營產(chǎn)生或多或少的影響。由于營銷與運作的問題，沒有形成預(yù)計規(guī)模的客戶群，使收入銳減；而動力、工資等成本隨市場行情上漲，都會造成經(jīng)營虧損。
另由于合作方違反協(xié)議、合同等原因，會對經(jīng)營造成重大收益損失。
3、財務(wù)風(fēng)險
倘若經(jīng)營性資金是通過借貸等融資方式獲得，財務(wù)費用受利率的影響較大。且在經(jīng)營過程中由于資金管理和運作不善，造成現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，使得流動資金需求過大，從而進一步增加融資難度并增加財務(wù)費用，使經(jīng)營更加困難。
4、經(jīng)營管理風(fēng)險
對項目經(jīng)營而言，要有規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu)，但是也存在由于管理和對市場的判斷和決策錯誤等原因，造成企業(yè)經(jīng)營目標無法實現(xiàn)導(dǎo)致經(jīng)營困難等產(chǎn)生的經(jīng)營管理風(fēng)險。一方面，可能由于工程建設(shè)時設(shè)備選型不當(dāng)，而造成的設(shè)備維修費用昂貴或大修周期縮短等，造成維修費用增大導(dǎo)致效益不佳；另一方面，可能由于內(nèi)部成本管理機制不健全，造成投入產(chǎn)出比例失調(diào)；或由于管理層內(nèi)部發(fā)生矛盾或分歧，影響經(jīng)營計劃的實施，以致做出錯誤決策等，都將影響企業(yè)經(jīng)營效益。
二、防范風(fēng)險對策
1、建立風(fēng)險管理機制
項目單位需要建立健全的風(fēng)險管理機制，從企業(yè)內(nèi)部加強風(fēng)險意識，做好風(fēng)險的鑒別、控制與監(jiān)督。具體為：
（1）透明的財務(wù)制度及客戶服務(wù)體系，加強對合同等具有法律效力文本的管理。
（2）項目單位內(nèi)部需要強化風(fēng)險意識，將企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險與職工自身利益結(jié)合起來，充分調(diào)動職工的積極性，共同應(yīng)對風(fēng)險。
（3）項目單位的經(jīng)營要樹立居安思危的思想，及時、全面、準確掌握政策、市場、宏觀經(jīng)濟發(fā)展、國內(nèi)外形勢等信息，科學(xué)分析和預(yù)測市場的變化，提出可靠的應(yīng)對和防范措施，對市場發(fā)生的變化及時做出正確判斷和進行有效調(diào)整。
2、建立成本控制體系
項目單位需要加強內(nèi)部成本管理，建立科學(xué)高效的成本控制體系，嚴格控制預(yù)算外支出，努力降低成本。在條件許可的情況下，在項目的設(shè)計和設(shè)備選型過程中要從未來經(jīng)營角度進行投資控制，處理好一次購置成本與維修費用的關(guān)系，以及考慮未來維護技術(shù)的難度。同時，盡早做好設(shè)施及設(shè)備的維護管理培訓(xùn)工作，使項目單位的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備系統(tǒng)的維護管理專業(yè)技術(shù)人員盡早的接觸和熟悉設(shè)施及設(shè)備技術(shù)狀態(tài)和運行狀況，避免由于認為操作和維護不當(dāng)造成的不必要損失。
3、建立“風(fēng)險準備金”制度
在項目單位未來的利潤分配方案中，考慮在進行收益分配前，從稅后利潤中提取一定比例的資金，作為風(fēng)險準備金，以備抵御一定限度內(nèi)的流動資金風(fēng)險。
第十五章 建設(shè)項目可行性研究結(jié)論及建議
第一節(jié) 項目基本情況
項目名稱
內(nèi)蒙某家政服務(wù)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)中心及養(yǎng)老服務(wù)平臺建設(shè)項目
項目性質(zhì)
新建
占地規(guī)模及建筑面積
項目用地主要通過租賃方式解決，總共租賃面積6300平方米。
項目投資總額及來源
本項目總投資1440.64萬元，其中建設(shè)投資為1252.37萬元，占投資總額的86.93%；流動資金為188.27萬元，占投資總額的13.07%。項目投資所需資金的30%由當(dāng)?shù)卮龠M內(nèi)貿(mào)流通服務(wù)業(yè)發(fā)展專項資金解決，70%由企業(yè)自籌。
……
第二節(jié) 可行性研究報告的編制依據(jù)、原則和工作范圍
一、編制依據(jù)
二、編制原則
三、項目主要研究內(nèi)容
第三節(jié) 項目可行性研究結(jié)論
一、經(jīng)濟效益
二、社會效益
三、項目總體評價
第二章 項目建設(shè)單位概況
第一節(jié) 項目建設(shè)單位概況
第二節(jié) 項目管理能力分析
第三章 項目建設(shè)環(huán)境分析
第一節(jié) 行業(yè)概述
一、家政服務(wù)的含義
家政是指家庭事務(wù)的管理。“政”是指行政與管理，它包含有三個內(nèi)容：一是規(guī)劃與決策，二是領(lǐng)導(dǎo)、指揮、協(xié)調(diào)和控制，三是參考、監(jiān)督與評議。
家政是指在家庭這個小群體中，與全體或部分家庭成員生活有關(guān)的事情，它帶有一種“公事”的意味，另外還含有“要事”的意思。在實踐中，它要求我們把主要的注意力放在大事和要事上面，也就是首先抓好事關(guān)全局的重要事情。當(dāng)然，大事和小事是互相聯(lián)系的，對小事也不可忽視。
家政指家庭生活辦事的規(guī)則或者行為準則。家庭生活中需要有一些關(guān)于行為和關(guān)系的規(guī)定，有的寫成條文，有的經(jīng)過協(xié)商形成口頭協(xié)定，有的在長期共同生活中成為不成文的習(xí)慣規(guī)則。這些規(guī)則有綜合的，也有單項的，如對學(xué)習(xí)和娛樂，常常需要作特別的規(guī)定。
家政還指家庭生活中實用知識與技能、技巧。家庭事務(wù)是很具體、很實際的，人們的修養(yǎng)、認識、管理都要與日常行為結(jié)合起來才能表明其意圖，實現(xiàn)其愿望。
總之，家政是家庭中對有關(guān)各個家庭成員的各項事務(wù)進行科學(xué)認識、科學(xué)管理與實際操作，以利于家庭生活的安寧、舒適，確保家庭關(guān)系的和諧、親密，以及家庭成員的全面發(fā)展。
二、家政服務(wù)企業(yè)類型
從家政服務(wù)組織的運營模式方面分析，目前在中國家政服務(wù)企業(yè)中主要以下述三類為主：
1、中介型家政服務(wù)組織
中介型家政服務(wù)組織是新中國成立后出現(xiàn)最早的家政服務(wù)組織運作模式。產(chǎn)生于80年代初期，始創(chuàng)者為北京市婦聯(lián)所屬的北京三八家務(wù)服務(wù)中心，它開創(chuàng)了新中國成立以來家政服務(wù)組織化運作的先河；在此若干年后勞動力成為商品，獲得了社會的認可，進入了市場化道路，一些地方政府部門才開始制定有關(guān)行業(yè)法規(guī)，使它的存在和發(fā)展在理論上得到認可，在政策上方有了逐步健全的法規(guī)。
中介型家政服務(wù)組織具有規(guī)模大、場地大、投入大的特點，其運營、發(fā)展是民營機構(gòu)和社會團體難以實現(xiàn)的；該組織運營模式能夠獲得較豐富的社會效益，但在經(jīng)濟收益方面卻見效甚微。此組織運營模式較為適合以政府為投資背景的公益性項目，百姓的認同度會比較高。
……
第二節(jié) 家政行業(yè)分析
一、國外家政行業(yè)現(xiàn)狀
二、我國家政行業(yè)概況
1、行業(yè)服務(wù)需求量大
目前中國存在巨大的家政就業(yè)市場，據(jù)調(diào)查資料數(shù)據(jù)顯示，上海550多萬戶家庭數(shù)量中已經(jīng)購買家政服務(wù)的家庭數(shù)目僅占10%左右；在北京，“空巢”家庭約占家庭總數(shù)的1/3，這些家庭急需家政服務(wù)；大量上班族家庭也需要各種家政服務(wù)，但是得到滿足的需求僅約10%。由此可見我國家政行業(yè)市場需求量大，而供給明顯不足，存在著巨大的發(fā)展前景。
調(diào)查表明，我國目前有家政需求的居民家庭占家庭總量的64%。對家政服務(wù)需求最迫切的是離退休老人家庭，約占整個需求量的38%；其次是嬰幼兒家庭和月穩(wěn)定收入約在4000元以上的雙職工家庭，約占需求總量的45%。調(diào)查顯示，城市發(fā)展程度和家政服務(wù)需求成正比；城市文明程度和家政規(guī)范程度成正比。目前，我國家政服務(wù)的需求量呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面。
三、我國家政行業(yè)未來發(fā)展前景
四、我國家政服務(wù)市場相關(guān)調(diào)查
1、2012年全國家庭服務(wù)行業(yè)市場總值為8366.73億元。以下是全國一二三線城市家政市場行情數(shù)據(jù)相關(guān)圖表：
從全國一二三線城市保姆、育兒嫂、月嫂市場行情數(shù)據(jù)可以看出，全國保姆、育兒嫂、月嫂等行業(yè)工種中，育兒嫂和月嫂收入水平較高，這除了與育兒嫂和月嫂對知識技能方面要求較高的因素有關(guān)外，還有服務(wù)時間及服務(wù)的時間飽和度有關(guān)系。
家庭服務(wù)中，保姆，特別是月嫂、育兒嫂、陪護等都是知識技能要求較高的職業(yè)。只有加強行業(yè)知識技能培訓(xùn)，提升了服務(wù)人員的整體素質(zhì)，服務(wù)人員的收入才能有不斷提高。
……
第三節(jié) 項目宏觀環(huán)境分析
一、政治法律環(huán)境分析
二、經(jīng)濟環(huán)境分析
三、文化環(huán)境分析
四、項目SWOT分析
第四章 項目建設(shè)背景及必要性
第一節(jié) 項目建設(shè)背景
一、社會背景
家政服務(wù)是當(dāng)前市場經(jīng)濟條件下的一項新興行業(yè)，是家務(wù)勞動市場化的產(chǎn)物。近年來，隨著我國經(jīng)濟社會的迅猛發(fā)展，城市居民生活水平的日益提高，家務(wù)勞動市場化的步伐愈益加快，社會對家政服務(wù)的需求也不斷擴大。
隨著居民對家政服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量要求的不斷提高，如今的家政服務(wù)已延伸到群眾日常生活的方方面面，涉及20多個領(lǐng)域200多個服務(wù)項目。家政服務(wù)是雇主將部分家庭事務(wù)中的瑣碎、繁雜或帶有一定技術(shù)性的工作指定給專業(yè)人士來代為完成的服務(wù)。這是一項“雙贏”工程，一方面，它為廣大家庭提供了保姆、護理、保潔、維修、家教、家庭管理等方面的服務(wù)體系，因而把家庭的主人從瑣碎、繁雜家務(wù)中解放出來，去從事他們愿意做的、想做的事情上來；另一方面，它是一種商業(yè)，可以解決就業(yè)，提供工作機會，給人們帶來利益。隨著經(jīng)濟全球化的發(fā)展，社會對家政人員的要求不斷提高，人與人之間的距離變得越來越近，傳統(tǒng)的家政行業(yè)勢必會從簡單的保姆走向高端的涉外服務(wù)領(lǐng)域。不同層次服務(wù)的多元化、專業(yè)化，給家政服務(wù)業(yè)帶來廣闊的發(fā)展空間，越來越受到市場的追捧。
基于對烏海市家政服務(wù)行業(yè)規(guī)模小、經(jīng)營單一、管理差、競爭力弱、供需銜接不暢的不足現(xiàn)狀，以及新興多元化家政服務(wù)企業(yè)在國內(nèi)家政服務(wù)行業(yè)市場的良好發(fā)展?jié)摿Φ纫蛩乜紤]，建立一個具有國內(nèi)外最完善家政網(wǎng)絡(luò)中心，是十分必要的，這為本項目的健康快速發(fā)展提供了有力保障。
二、政策背景
1、《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年(2011—2015年)規(guī)劃綱要》
我國《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年(2011—2015年)規(guī)劃綱要》第四篇“營造環(huán)境，推動服務(wù)業(yè)大發(fā)展”和第八篇“改善民生，建立健全基本公共服務(wù)體系”中明確指明鼓勵發(fā)展家庭服務(wù)業(yè)和積極發(fā)展社會福利事業(yè)。
本項目擬建立的綜合性家政服務(wù)項目，作為養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)及社會福利機構(gòu)的組成部分，屬于社會福利事業(yè)。項目建設(shè)著力培育一批市場需求大、地方特色強的成長型家政服務(wù)企業(yè)，以租賃、裝修和改建房屋等形式，搞好培訓(xùn)實操教室、保潔設(shè)備、烹飪設(shè)備等服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，形成以普通家政為基礎(chǔ)，高級家政、大型保潔為特色的多元化經(jīng)營的大型連鎖性公司。
因此，本項目的建立符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年(2011—2015年)規(guī)劃綱要》相關(guān)內(nèi)容，是切實可行的建設(shè)方案。
三、市場背景
第二節(jié) 項目建設(shè)必要性
一、項目建設(shè)是構(gòu)建和諧社會的重要部分
家政業(yè)的發(fā)展有助于農(nóng)村的城市化。我國的農(nóng)業(yè)人口占全國總?cè)丝诮?0%，而發(fā)達國家農(nóng)業(yè)人口的比例都少于10%。現(xiàn)在我們要全面建設(shè)小康社會，必須逐步實現(xiàn)工業(yè)化、城市化、現(xiàn)代化。城市化的核心就是要讓傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)人口向第二、第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。許多家政服務(wù)人員在眾多城市家庭中，用辛勤的汗水奉獻優(yōu)質(zhì)家政服務(wù)的同時，也學(xué)到了文化知識和服務(wù)技能，從一個簡單的“鄉(xiāng)下人”變成了具備一定就業(yè)技能的“城市人”。
……
第五章 項目建設(shè)地情況
第一節(jié) 項目建設(shè)地
一、建設(shè)地簡介
二、經(jīng)濟概況
三、資源情況
四、氣候特點
五、交通配套
第二節(jié) 小結(jié)
第六章 項目建設(shè)方案
第一節(jié) 家政服務(wù)網(wǎng)絡(luò)中心實施方式
一、總體需求
公共服務(wù)：面向全社會吸收家政服務(wù)企業(yè)加盟，負責(zé)對加盟企業(yè)基本資質(zhì)進行審查、服務(wù)標準進行規(guī)范、服務(wù)人員進行培訓(xùn)、服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督評價。
信息對接：接收并記錄市民電話、短信、網(wǎng)上訂單等需求信息，答復(fù)并聯(lián)系加盟企業(yè)提供服務(wù)，對服務(wù)結(jié)果進行回訪。
運營管理：接納加盟企業(yè)和志愿者申請，評估加盟企業(yè)和志愿者的服務(wù)數(shù)量和質(zhì)量；采集服務(wù)信息；組織做好人員培訓(xùn)、管理講座等相關(guān)支持工作。
系統(tǒng)維護：負責(zé)網(wǎng)絡(luò)中心的日常運行維護，負責(zé)中心的數(shù)據(jù)庫服務(wù)器、Web服務(wù)器及郵件服務(wù)器的管理，中心網(wǎng)站的管理和維護，中心網(wǎng)站部分內(nèi)容的制作。
質(zhì)量保障：對網(wǎng)絡(luò)中心、加盟企業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督檢查，處理因服務(wù)質(zhì)量和價格等引起的糾紛。
二、實施主體方案
第二節(jié) 配套養(yǎng)老服務(wù)平臺建設(shè)方案
項目擬結(jié)合當(dāng)前市場家政服務(wù)市場需求，建設(shè)功能齊全、服務(wù)設(shè)施配套、技術(shù)服務(wù)水平一流的國際化綜合性家政服務(wù)社區(qū)。
1、健康養(yǎng)老服務(wù)中心
提倡尊重中老年人個性化需求，提供優(yōu)雅的生活品質(zhì)。堅持以“以人為本、慈善為懷”為指導(dǎo)思想，以“人性關(guān)愛、人情關(guān)懷、人文關(guān)愛”為服務(wù)理念，以養(yǎng)老、體檢、保健、治療、康復(fù)、療養(yǎng)等全方位人性化服務(wù)為主要依托，以“老有所養(yǎng)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”為服務(wù)宗旨，以科學(xué)化、規(guī)范化、現(xiàn)代化的管理手段和個性化、溫馨化、特色化的服務(wù)方式。
我們將對居家養(yǎng)老工作有一個統(tǒng)一的管理，建立臺帳。一是老年人基本信息臺賬，對老年人按照年齡、身體狀況和經(jīng)濟狀況分類下設(shè)三個子信息庫。二是志愿者信息臺賬。包含黨員、大學(xué)生、醫(yī)療、法律、文體五大類志愿者信息庫。三是助老機構(gòu)信息臺賬。包含助老人員信息，服務(wù)單位信息等。
市場定位：中高端低齡健康老人；
服務(wù)定位：全天候24小時個性化服務(wù)，營造科學(xué)、人性化的環(huán)境。
……
第三節(jié) 主要設(shè)備
第七章 環(huán)境保護
第一節(jié) 執(zhí)行標準及排放標準
第二節(jié) 生態(tài)環(huán)境保護措施
一、施工期環(huán)境防護措施
二、運行期環(huán)境防護措施
三、環(huán)境管理
四、環(huán)境影響評價及建議
第八章 勞動保護與消防
第一節(jié) 勞動保護
一、勞動保護
二、防火、防盜措施
第二節(jié) 消防
一、設(shè)計采用的消防標準
二、消防工作的原則
三、給水消防
四、電氣消防
第九章 節(jié)能方案分析
第一節(jié) 節(jié)能的必要性
第二節(jié) 能耗分析
第三節(jié) 節(jié)電措施
第四節(jié) 節(jié)水措施
第十章 建設(shè)期限和實施的進度安排
第一節(jié) 項目規(guī)劃
第二節(jié) 項目的開發(fā)建設(shè)
第十一章 項目組織組織管理與運行
第一節(jié) 項目組織管理
第二節(jié) 項目建設(shè)后期及建成后運行管理
第十二章 投資估算和資金籌措
第一節(jié) 項目資金估算范圍及其依據(jù)
第二節(jié) 建設(shè)投資估算
一、建設(shè)投資細分項目估算
建設(shè)投資包括固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期利息、預(yù)備費三大部分。固定資產(chǎn)投資包括租賃及裝修工程費、設(shè)備購置與安裝費、工程建設(shè)其他費用。本項目中各細分科目具體估算如下：
1、租賃及裝修工程費用
本項目租賃及裝修工程費用合計為650萬元。
……
二、建設(shè)投資總額估算
通過對每個細分項目逐個計算，得出本項目建設(shè)投資總額為1252.37萬元。
第三節(jié) 流動資金估算
第四節(jié) 資金籌措
第十三章 財務(wù)效益、經(jīng)濟效益評價
第一節(jié) 財務(wù)評價
一、評價依據(jù)
二、營業(yè)收入及稅金測算
1、營業(yè)收入
本項目主要營業(yè)收入包括健康養(yǎng)老服務(wù)收入、綜合維修服務(wù)收入以及其他收入。其中項目達產(chǎn)之后，預(yù)計健康養(yǎng)老服務(wù)收入為2000萬元/年，綜合維修服務(wù)收入為1500萬元/年，其他收入為500萬元/年。
綜上，本項目達產(chǎn)后年營業(yè)收入合計為4000萬元。
……
三、成本費用測算
四、利潤測算
1、利潤總額
利潤總額是企業(yè)在營業(yè)收入中扣除成本消耗及營業(yè)稅及其附加之后的剩余，即通常所說的盈利。利潤總額是衡量企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的十分重要的經(jīng)濟指標。本項目實施后運營期年利潤總額為635.89萬元。
……
第二節(jié) 項目投資未來的現(xiàn)金流量預(yù)測
一、預(yù)測基礎(chǔ)
二、項目現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值NPV
三、項目內(nèi)部收益率IRR
項目內(nèi)部收益率是指項目現(xiàn)金流入現(xiàn)值總額與現(xiàn)金流出現(xiàn)值總額相等、凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率，是項目投資可望達到的報酬率。
根據(jù)計算，本項目所得稅前的內(nèi)部收益率為41.42%，所得稅后的內(nèi)部收益率為33.22%。二者數(shù)值均遠遠大于基準收益率10%，這說明該項目是可行的。
四、投資回收期PT
五、投資利潤率
第三節(jié) 盈虧平衡分析
第四節(jié) 可能影響項目盈利能力連續(xù)性和穩(wěn)定性的主要因素
第十四章 項目風(fēng)險分析及規(guī)避建議
第一節(jié) 工期風(fēng)險及防范
第二節(jié) 工程質(zhì)量風(fēng)險及防范
第三節(jié) 經(jīng)營風(fēng)險及防范
慮項目經(jīng)營功能定位和市場因素等，未來的經(jīng)營存在許多不確定因素，經(jīng)營是有風(fēng)險的。
一、經(jīng)營風(fēng)險類別
項目在未來的經(jīng)營期內(nèi)，因存在稅收政策、市場、經(jīng)營、財務(wù)等諸多方面的不確定性因素，項目未來的經(jīng)營存在風(fēng)險是必然的。項目經(jīng)營所面臨的風(fēng)險主要有：
1、政策風(fēng)險
項目未來的經(jīng)營狀況將受到政府政策導(dǎo)向、發(fā)展規(guī)劃等因素的影響，由于可能的政策調(diào)整，對于預(yù)期的消費能力和整個行業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生明顯影響，造成整個行業(yè)的經(jīng)營狀況發(fā)生變化。
2、市場風(fēng)險
有市場就必然存在競爭，競爭對手的多寡，對手實力的強弱，都會對項目的經(jīng)營產(chǎn)生或多或少的影響。由于營銷與運作的問題，沒有形成預(yù)計規(guī)模的客戶群，使收入銳減；而動力、工資等成本隨市場行情上漲，都會造成經(jīng)營虧損。
另由于合作方違反協(xié)議、合同等原因，會對經(jīng)營造成重大收益損失。
3、財務(wù)風(fēng)險
倘若經(jīng)營性資金是通過借貸等融資方式獲得，財務(wù)費用受利率的影響較大。且在經(jīng)營過程中由于資金管理和運作不善，造成現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，使得流動資金需求過大，從而進一步增加融資難度并增加財務(wù)費用，使經(jīng)營更加困難。
4、經(jīng)營管理風(fēng)險
對項目經(jīng)營而言，要有規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu)，但是也存在由于管理和對市場的判斷和決策錯誤等原因，造成企業(yè)經(jīng)營目標無法實現(xiàn)導(dǎo)致經(jīng)營困難等產(chǎn)生的經(jīng)營管理風(fēng)險。一方面，可能由于工程建設(shè)時設(shè)備選型不當(dāng)，而造成的設(shè)備維修費用昂貴或大修周期縮短等，造成維修費用增大導(dǎo)致效益不佳；另一方面，可能由于內(nèi)部成本管理機制不健全，造成投入產(chǎn)出比例失調(diào)；或由于管理層內(nèi)部發(fā)生矛盾或分歧，影響經(jīng)營計劃的實施，以致做出錯誤決策等，都將影響企業(yè)經(jīng)營效益。
二、防范風(fēng)險對策
1、建立風(fēng)險管理機制
項目單位需要建立健全的風(fēng)險管理機制，從企業(yè)內(nèi)部加強風(fēng)險意識，做好風(fēng)險的鑒別、控制與監(jiān)督。具體為：
（1）透明的財務(wù)制度及客戶服務(wù)體系，加強對合同等具有法律效力文本的管理。
（2）項目單位內(nèi)部需要強化風(fēng)險意識，將企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險與職工自身利益結(jié)合起來，充分調(diào)動職工的積極性，共同應(yīng)對風(fēng)險。
（3）項目單位的經(jīng)營要樹立居安思危的思想，及時、全面、準確掌握政策、市場、宏觀經(jīng)濟發(fā)展、國內(nèi)外形勢等信息，科學(xué)分析和預(yù)測市場的變化，提出可靠的應(yīng)對和防范措施，對市場發(fā)生的變化及時做出正確判斷和進行有效調(diào)整。
2、建立成本控制體系
項目單位需要加強內(nèi)部成本管理，建立科學(xué)高效的成本控制體系，嚴格控制預(yù)算外支出，努力降低成本。在條件許可的情況下，在項目的設(shè)計和設(shè)備選型過程中要從未來經(jīng)營角度進行投資控制，處理好一次購置成本與維修費用的關(guān)系，以及考慮未來維護技術(shù)的難度。同時，盡早做好設(shè)施及設(shè)備的維護管理培訓(xùn)工作，使項目單位的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備系統(tǒng)的維護管理專業(yè)技術(shù)人員盡早的接觸和熟悉設(shè)施及設(shè)備技術(shù)狀態(tài)和運行狀況，避免由于認為操作和維護不當(dāng)造成的不必要損失。
3、建立“風(fēng)險準備金”制度
在項目單位未來的利潤分配方案中，考慮在進行收益分配前，從稅后利潤中提取一定比例的資金，作為風(fēng)險準備金，以備抵御一定限度內(nèi)的流動資金風(fēng)險。
第十五章 建設(shè)項目可行性研究結(jié)論及建議
信息發(fā)布：家政港小陳
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